万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(z女生工资多少算正常，女生工资多少算正常hōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的女生工资多少算正常，女生工资多少算正常标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转(女生工资多少算正常，女生工资多少算正常zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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