文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所(suǒ)和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷(dài)款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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