导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出(chū)：

　　说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思g>（三(sān)）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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