文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个技术蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的蒸馒头开锅多少分钟熟透，蒸馒头开锅多少分钟熟透了比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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