文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防每天男生会拉我到没人的位置，对象一到没人的地方就抱我止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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