近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(t人+工念什么 人工念什么姓è)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fē人+工念什么 人工念什么姓n)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分(fēn)派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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