5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(lià美团的肯德基会员卡收费吗多少钱 肯德基办会员要钱吗ng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场的去(qù)库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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