万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zh酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人í)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善(shàn)其身？

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