近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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