万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎn昆明市属于几线城市，云南最好三个城市g)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信(xìn)达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的(de)成年(nián)银(yín)杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对昆明市属于几线城市，云南最好三个城市手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　昆明市属于几线城市，云南最好三个城市 src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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