OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正)子公司哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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