OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士(shì)表(biǎo)示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大(dà白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么)园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边(biān)也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项(白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么xiàng)目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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