5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几(jǐ)年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓(dè禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思ng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之(zhī)后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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