OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们一成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份>

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资(zī)源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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