导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 人民币大写怎么写0到10，汉字大写怎么写0到10