文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiā分压公式是什么，分压公式是什么意思o)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积分压公式是什么，分压公式是什么意思达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开分压公式是什么，分压公式是什么意思发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。

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