饱(bǎo)受争(zhēng)议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势(shì)收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的(de)基(jī)本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前(qián)应当向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下(xià)家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的中介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的(de)透(tòu)明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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