OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的(de)山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租(zū)户(hù)的(de)调(diào)租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩(kuò)容(róng)的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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