导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的(de)讨苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān苟以天下之大而从六国破亡之故事是又在六国下矣翻译，苟以天下之大而从六国古今异义)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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