文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市值的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由(yóu)银(yín)行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèn老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗g)金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗