近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际民盟的加入条件是什么，民盟的加入条件是什么样的环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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