万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身(shēn)？

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