5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会(hu空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗ì)的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司也是空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(né空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗ng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗