OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金(jīn)有所(suǒ)流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗)时间，张江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户(hù)自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科(kē)学城这(zhè)三(sān)十(shí)年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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