万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(z均码一般是什么码，均码一般是什么码数hì)主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权(quán)利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善其身？

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