5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占凝神静气的意思 凝神静气是成语吗比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅凝神静气的意思 凝神静气是成语吗邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估凝神静气的意思 凝神静气是成语吗值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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