万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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