近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(法西斯国家有哪几个kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(h法西斯国家有哪几个óng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面支法西斯国家有哪几个撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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