文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shā筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思ng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 筑梦未来是什么意思，锦时筑梦是什么意思