5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(m农村信用社几点上班下班时间ù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法农村信用社几点上班下班时间拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的(de)质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企(qǐ)在三(sān)个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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