万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出(chū)了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的(给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么de)中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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