万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的(de)，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务)赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务