5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎ珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗i)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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