近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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