近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红前后基金古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的(de)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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