万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及(jí)其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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