近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(钟南山为什么被说成钟百亿xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不(bù)等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(钟南山为什么被说成钟百亿biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更多关注内部钟南山为什么被说成钟百亿(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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