文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱(f2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天ú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了(le)中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为(wèi)购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天无条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关(guān)口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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