近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资(二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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