5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎(yíng)水大学专业分流什么意思啊，什么叫大学专业分流聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去(qù)持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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