文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值的(de)比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资(zī)金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(f环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语áng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才可环境污染有哪些方面，环境污染有哪些英语预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势(shì)复(fù)杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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