文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼(断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xi断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理àng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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