万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(y少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字ú)岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其身？

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