OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度(dù)高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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