5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(几近是什么意思，几近什么意思拼音lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(ch几近是什么意思，几近什么意思拼音ǎn)。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中几近是什么意思，几近什么意思拼音度提(tí)升后，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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