饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经纪机退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民(mín)造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　退位减法是什么意思请解释一下，20以内退位减法是什么意思房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用(yòng)对(duì)市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其(qí)视为向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度(dù)，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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