导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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