5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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