文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资(zī)金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(x夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022íng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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