文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。<那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲/p>

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲